Ansatz zur schnellen Bewertung von Immobilien

House

Was ist beim Immobilienkauf zu beachten?

Der Hauskauf ist für die meisten Leute die größte Investitionsentscheidung ihres Lebens. Erfahrungswerte in dem Bereich existieren meistens nicht. So entstehen zum einen hohe Suchkosten zum anderen auch Fehler bei der Entscheidungsfindung. Für uns wurde die Idee ein Haus zu kaufen sehr spontan konkret und wir mussten schnell zu einer Bewertung des Kaufpreises kommen. Der folgende Prozess hatte sich dabei als sehr hilfreich für die Immobilienbewertung erwiesen.

1. Screening von interessanten Immobilien

Über einschlägige Immobilienportale wie Immobilienscout24.de habe ich ein erstes Screening des Marktes im Münchner Umland vorgenommen. Dabei habe ich mich zunächst ausschließlich an dem orientiert, was mir vom Stil her sehr gut gefallen hat. Im Münchner Süden habe ich dann ein Objekt gefunden, welches mir stilmäßig zugesagt hat. Es handelte sich um ein Architektenhaus aus Holz (ca. 250m2) mit großem Grundstück (ca. 1000m2). Da wir uns auf das Objekt konzentrieren wollten, habe ich mit Hilfe des Immobilienportals alle weiteren Häuser in der näheren Umgebung ausgewertet und gegenübergestellt (d.h. Kaufpreis, Grundstück Preis/m2, Wohnfläcke Preis/m2). Auf der Basis erhielt ich einen ersten Indikator dafür, dass der genannte Kaufpreis über dem Durchschnitt in der Region liegt.

2. Die erste Besichtigung des Hauses

Während der ersten Begehung des Hauses kann man sehr schnell sein Bauchgefühl bestätigen. Ist die Immobilienbewertung gerechtfertigt? Liegt uns das Haus von seiner Wohnatmosphäre? Wir waren von unserem potentiellen Haus nach der Besichtigung noch mehr überzeugt. Daneben habe ich mir schon einen ersten Eindruck zur Bausubstanz gemacht. Dabei haben folgenden Kategorien eine Rolle gespielt:

  • Außenbesichtigung: Außenwände, Fenster und Türen, Rollläden, Dach und Dachrinnen, Zusatzbauten. Gibt es hier Anzeichen von Feuchtigkeit? In welchem Gesamtzustand befindet sich das Haus von außen.
  • Innenbesichtigung: Hausanschlussraum, Heizungsraum, Waschküche, andere Kellerräume, Bäder, Wohnräume, Treppenhaus, Dachgeschoss und Speicher. Für alle Räume sollte beachtet werden: Gibt es Feuchtigkeit oder Fäulnis in den Räumen? Sind die Fenster dicht und gut isoliert? Funktionieren die Heizkörper? Sind Wände, Boden und Türen gerade?

Eine sehr gute Checkliste für die erste Besichtigung gibt es bei der Verbraucherzentrale.

3. Überprüfung der Immobilienfinanzierung

Im nächsten Schritt haben wir eine erste Abschätzung unserer Einnahmen und Ausgaben aufgestellt. Ziel war es anhand verschiedener Szenarien zu überprüfen, ob die Immobilienfinanzierung abgesichert ist. Auf der Einnahmenseite schlug zu Buche: mein Einkommen, das Einkommen meiner Freundin nach Beendigung der Elternzeit, das Kindergeld sowie potentielle Mieteinnahmen bei Teilvermietung des Hauses. Die Ausgabenseite ermittelten wir, indem wir über 3 Monate hinweg Kostenpositionen mit den durchschnittlichen Kosten ermittelten (z.B. Telefon, Essen, Kindergarten, Kleidung, Mittagessen, Optiker, Versicherungen, Barausgaben). Zusätzlich haben wir jährliche Ausgaben auf den monatlichen Anteil runtergebrochen (z.B. Sportverein, Autoversicherung). Zu der Zeit fehlten noch genaue Angaben zu den Kosten für die Immobilienfinanzierung plus die laufenden Kosten für das Haus. Hier arbeiteten wir mit ersten Annahmen. Durch die Analyse verschiedener Szenarien (z.B. Erwerbstätigkeit meiner Freundin ja oder nein) bekamen wir ein erstes Gefühl, dass wir uns die Finanzierung leisten können.

4. Bodenrichtwert und Sachwert für die Immobilienbewertung mit Bausachverständigem bestimmen

Die Besichtigung mit einem Bausachverständigen ist ein Muss für jeden, der kein architektonisches Grundwissen besitzt und sich mit der Häuserbewertung ebenfalls nicht auskennt. Wir haben zu dem Zweck auf einen Architekten zurückgegriffen, der sich auf die Begutachtung und Bewertung von Bestandsimmobilien spezialisiert hat. Hier findet man eine Vielzahl von möglichen Ansprechpartnern im Internet. Bei der Besichtigung selber hat der Sachverständige den allgemeinen Gebäudezustand begutachtet (z.B. Wasserschäden aussen und innen, Fensterdichtigkeit). Nachdem aussergewöhnliche Schäden ausgeschlossen werden konnten, wurde auf der Basis ein Sachwert für die Immobilie ermittelt. Die Wertermittlung richtet sich hierbei nach der Größe des Gebäudes (in m2) und dem Alter des Objektes. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat hierzu auch eine Richtlinie erlassen zur Ermittlung des Sachwertes (Datum 5. September 2012). Wir kamen nach der Berechnung auf einen Gebäudesachwert von ca. 250.000€, ein relativ kleiner Anteil also vom Verkaufspreis von 950.000€. Zusätzlich zur Ermittlung des Sachwertes stand also noch die Bestimmung des Bodenrichtwertes aus. Hierbei handelt es sich um einen Preis pro m2, der auf Basis der notarisch beurkundeten Verkäufe in der Region ermittelt wird. Es ist also kein theoretischer Verkaufspreis sondern wirklich der Preis, den andere für ein Grundstück gezahlt haben. Den Bodenrichtwert kann der Sachverständige schnell über eine entsprechende Onlineplattform oder den Gemeinderat ermitteln (z.B. On-geo). Die Kosten lagen lediglich bei 30€. Danach lag der Bodenrichtwert für Ende 2014 bei 430€ für die Region Wolfratshausen. Wir haben dann eine Wertsteigerung in den 16 Monaten von 20% angesetzt (entsprach der Entwicklung im Ballungsgebiet München) und kamen so auf einen Bodenrichtwert von 500€/m2. Dies entsprach einer Differenz von 200€/m2 zu den Vorstellungen des Verkäufers.

5. Ermittlung der Wohnnebenkosten und Kreditkosten

Um die Berechnung der Immobilienfinanzierung zu finalisieren, ließen wir uns noch zusätzliche Informationen vom Hausbesitzer geben (z.B. Wasser, Kanalgebühr, Grundsteuer, Heizung, Hausversicherung). Mit der vollständigen Rechnung zur Bewertung der Immobilie und unserem Finanzierungsbedarf sind wir dann zur Bank gegangen, um die Kreditkonditionen zu klären.

Fazit zur Immobilienbewertung

Wir haben uns letztendlich nach der Bewertung der Immobilie dazu entschlossen, diese nicht zu kaufen. Folgende Gründe sprachen dagegen:

  • Preisvorstellung: Zwar konnten wir den Kaufpreis in den ersten Gesprächen um 10% drücken. Trotzdem lag die Vorstellung der Verkäufer immer noch 100.000€ über dem Wert, den das Gutachten ergeben hatte (Sachwert 250.000€ + Grundstückswert von 500.000€)
  • Finanzierungsrisiko: Wir hätten die Finanzierung für die ersten 15 Jahre realisieren können. Die Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren war uns aber zu riskant. Die Zinsentwicklung ist nicht abschätzbar und bei der in 15 Jahren bestehenden Restschuld stellte dies ein nicht kalkulierbares Risiko dar. Eine Absicherung mit einer Baufinanzierung ist möglich, wäre aber teuer und bei unserer Kostenkalkulation nicht möglich gewesen.
  • Zukunftsaussicht: Meine berufliche Zukunft ist nicht an die Region München gebunden. Uns erschien es deshalb nicht ratsam, ein Objekt zu erwerben, das potentiell an Wert verliert und nur mit Verlusten veräußert werden kann.

Tipps

Markler sind eine Goldgrube für Informationen, die man später für den Verhandlungsprozess nutzen kann. Sie haben ein Interesse daran, eine Immobilie möglichst schnell zu veräußern, auch wenn der Verkaufspreis etwas niedriger ausfallen sollte. Dabei handeln sie teilweise gegen die Interessen ihrer Auftraggeber. Ich habe in den Gesprächen mit dem Markler über den Verkaufsdruck der Verkäufer erfahren oder z.B. über den von den Verkäufern eigentlich anvisierten Verkaufspreis. Meine Empfehlung ist daher den Markler sprechen lassen, Notizen machen und selber nicht seine eigene Verhandlungsstrategie oder Meinung zu dem Haus preisgeben.

Viel Erfolg beim eigenen Immobilienkauf!

Ein Kommentar

  • klebefolie

    Tolle Informationen. Hier habe ich einige wertvolle Tipps erhalten die bestimmt sehr hilfreich sein werden. Danke dafür.

    Gruß Anna

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